Plan urbanistic zonal (PUZ)

    Planul urbanistic zonal (PUZ) este instrumentul de reglementare prin care se coordonează dezvoltarea urbanistică integrată a unor zone care au un nivel de complexitate ridicat sau în care dinamica urbană este accentuată. Prin PUZ se asigură corelarea programelor de dezvoltare urbană integrată a zonei cu Planul urbanistic general (PUG).

    Principalele reglementări stabilite printr-un PUZ se referă la procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), înălțimea maximă admisă, funcțiunea zonei, regimul de construire, retragerea clădirilor față de aliniament și distanțele față de limitele laterale și posterioare ale parcelei.

    Alte reglementări cuprinse într-un PUZ se pot referi la organizarea arhitectural-urbanistică în funcție de caracteristicile structurii urbane, organizarea rețelei stradale, modul de utilizare a terenurilor, dezvoltarea infrastructurii edilitare, statutul juridic și circulația terenurilor, protejarea monumentelor istorice și servituți în zonele de protecție ale acestora.

    Există câteva situații în care elaborarea documentațiilor de tip PUZ este obligatorie, și anume în cazul:

• zonelor centrale ale localităților
• zonelor construite protejate și celor de protecție a monumentelor
• zonelor de turism și agrement
• zonelor sau parcurilor industriale, tehnologice
• zonelor de servicii
• divizării loturilor de teren în mai mult de 3 parcele
• infrastructurii de transport
• zonelor supuse restructurării sau regenerării urbane
• introducerii în intravilan a unor suprafețe de teren, după aprobarea PUG

Probleme specifice care se pot rezolva prin PUZ

    Față de funcțiunea predominantă a zonei ce face obiectul PUZ, documentațiile pot viza categorii specifice de probleme, cum ar fi funcțiuni complexe (zone centrale sau de interes deosebit, zone balneare, climatice sau balneoclimatice, zone plantate, agrement, sport etc.), funcțiuni de locuire, producție, depozitare, transport, modernizarea și dezvoltarea circulației.

    Alte probleme specifice pot fi delimitarea și protejarea patrimoniului natural și construit, recuperarea unor terenuri degradate pentru a fi trecute într-o funcțiune urbană, revitalizarea și reconstrucția complexă urbană, completări, extinderi și înlocuiri ale fondului construit existent, modernizări ale rețelelor tehnico-edilitare, realizarea de mobilier urban, zone pietonale.

    Principalele PUZ-uri menționate pot include, în suprafețele studiate, reabilitarea fondului construit existent, dezvoltări ale acestuia, precum și obiective noi.

Etape de lucru

• Inițierea elaborării PUZ aparține de regulă, colectivității locale, prin consiliul sau, pe baza programului de dezvoltare urbanistică a localității, dar PUZ poate fi inițiat și de persoane fizice sau juridice interesate în realizarea unor obiective pe terenul în cauză
• Informarea populației asupra intenției de elaborare a PUZ și a scopului acestuia se face prin grija inițiatorului.
• Desemnarea elaboratorului PUZ se poate face prin selecție sau prin licitație, după caz
• Stabilirea temei-program pentru PUZ se realizează de către emitentul comenzii, sau de către acesta împreună cu elaboratorul, scopul fiind de evidențiere a principalelor probleme care trebuie soluționate prin documentație
• Culegerea și interpretarea de informații din diverse domenii cum sunt:
• prevederi (preluate din documentații de urbanism aprobate) sau propuneri (preluate din planuri urbanistice generale aflate în faza de proiect)
• studii de fundamentare a unor reglementări de bază enunțate în cadrul PUZ, elaborate anterior sau concomitent cu acesta
• proiecte de investiții aprobate ce intervin hotărâtor în dezvoltarea zonei, elaborate anterior planurilor urbanistice
• planuri urbanistice de detaliu, aprobate anterior elaborării PUZ
• date statistice privind evoluția populației, activitățile economice, instituțiile publice și de interes general, echiparea edilitară etc.
• anchete și observații locale, informații privind opțiunile populației
• date, informații şi proiecte aflate în gestiunea unor instituții și institute centrale, precum și în gestionarea unităților descentralizate ale statului
• studii de marketing urban.
• Realizarea studiilor de fundamentare – numărul și amploarea acestora depinde de mărimea și complexitatea zonei, de problemele specifice ale acesteia, precum și de existența unor studii anterioare, care ar putea fi actualizate. Studiile de fundamentare se elaborează pe domenii, concluziile acestora urmând să fie luate în considerare la redactarea reglementărilor privind zona ce face obiectul PUZ
• Elaborarea propunerilor preliminare – se va baza pe rezultatele analizei situației existente, pe opțiunile populației, programul de dezvoltare lansat de colectivitatea locală și pe concluziile studiilor de fundamentare
• Efectuarea consultărilor pe parcurs – condiție obligatorie în procedura de elaborare a PUZ, prin care colectivitatea locală își exprimă punctul de vedere asupra propunerilor enunțate. Piesele desenate necesare consultării populației se realizează într-un singur exemplar, în una sau mai multe variante.
• Introducerea în documentație a propunerilor enunțate de populație se face de către elaboratorul PUZ, după ce acestea au fost discutate și acceptate de consiliul local
• Avize și acorduri – cererile și documentațiile specifice întocmite de elaborator se transmit de inițiatorul PUZ către organismele abilitate prin lege să emită avize și acorduri.
• PUZ definitivat prin introducerea observațiilor din acorduri și avize, acceptate de către beneficiar, un exemplar complet al documentației urmând să fie înaintat la Consiliul județean, odată cu cererea de aviz.
• Aprobarea PUZ se face prin hotărâre a Consiliului local, urmând ca prevederile documentației de urbanism să fie aplicate de prin compartimentele de specialitate. Modificarea unui PUZ aprobat se face prin respectarea aceleiași proceduri de elaborare-avizare-aprobare, ca în cazul unui PUZ inițial.
• Accesul locuitorilor la PUZ aprobat se asigură prin grija Consiliului local.

Cum este structurat un PUZ

    Un plan urbanistic zonal (PUZ) se elaborează în format analog și digital, având în compunere piese scrise (memoriul general și regulamentul local de urbanism) și piese desenate.

    Prin memoriul general se face o descriere a situației existente, se prezintă concluziile studiilor de fundamentare privind disfuncționalitățile rezultate în urma analizei situației și se propun soluții pentru eliminarea sau diminuarea acestora.

    Regulamentul local de urbanism se elaborează în baza prevederilor Regulamentului General de Urbanism cu adaptare la problematica zonei și reglementările din PUG Regulamentul local detaliază reglementările PUZ sub formă de permisiuni și restricții.

    Piesele desenate sunt planșe realizate pe suport topografic actualizat, în sistem de proiecție stereografică 1970, acestea cuprinzând următoarele:

    a) încadrarea în localitate a zonei ce face obiectul PUZ (relaționarea cu prevederile PUG), stabilită după caz, prin avizul de oportunitate

    b) analiza situației existente, pentru zona ce face obiectul PUZ, cu evidențierea disfuncționalităților din punct de vedere al funcțiunilor, fondului construit, circulațiilor, sistemului de spații publice, regimului juridic, echipării tehnico-edilitare

    c) propuneri de reglementări urbanistice, zonificare funcțională și echipare edilitară pentru zona ce face obiectul PUZ

    d) propuneri privind circulația juridică a terenurilor și obiectivele de utilitate publică;

    e) propuneri de ilustrare urbanistică a zonei studiate.

    În susținerea propunerilor din PUZ se pot prezenta, în completare, cartograme, scheme, grafice etc., care pot ilustra concluzii ale studiilor de fundamentare ce stau la baza propunerilor de reglementare pentru dezvoltarea zonei studiate.

Ce se întâmplă după aprobare

    După aprobare, PUZ și regulamentul local de urbanism aferent acestuia devin acte de autoritate ale administrației publice locale, fiind opozabile în justiție. Aceste documentații pot fi utilizate pentru eliberarea de certificate de urbanism, emiterea de autorizații de construire pentru obiective din zona ce face obiectul PUZ, fundamentarea unor solicitări de fonduri europene sau de la bugetul de stat pentru realizarea de obiective de utilitate publică.

    De asemenea, pe baza acestor documentații se pot demara proceduri pentru realizarea de investiții ce implică exproprieri pentru cauza de utilitate publică, se pot respinge solicitări de construire care nu sunt conforme cu prevederile PUZ aprobat sau autoritățile administrației publice locale pot efectua alte operațiuni prin compartimentele de specialitate.

Valabilitate

    Durata de valabilitate a unui plan urbanistic zonal (PUZ) se stabilește prin hotărâre a consiliului local de aprobare a acestuia în raport cu scopul elaborării sau cu complexitatea obiectivelor de investiții care l-a generat.