1. Obtinerea certificatului de urbanism (CU)

2. Efectuarea de studii suplimentare, dupa caz

3. Obtinerea avizelor si acordurilor cerute prin certificatul de urbanism

4. Realizarea proiectului pentru obtinerea autorizatiei de construire DTAC (PAC)

Nota: Daca prin certificatul de urbanism se cere elaborarea unei documentatii urbanistice de tip PUZ (plan urbanistic zonal) sau PUD (plan urbanistic de detaliu), aceasta documentatie se va elabora si aviza inaintea DTAC (PAC).

Certificatul de urbanism (CU) este documentul emis de autoritatile administratiei publice locale, in care se precizeaza toate informatiile cunoscute privind conditiile juridice, economice, urbanistice si tehnico-edilitare impuse prin legislatia si reglementarile urbanistice in vigoare pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii pe un anumit teren, inclusiv documentele, avizele/acordurile, studiile si proiectele necesare autorizarii.

Proiectul pentru obtinerea autorizatiei de construire se poate elabora numai in baza unui certificat de urbanism, pentru obtinerea caruia sunt necesare urmatoarele documente:

cerere tip

acte doveditoare privind dreptul de proprietate asupra terenului

documente de cadastru

act de identitate

Autoritatea locala poate solicita ca documentatia sa fie insotita si de un memoriu justificativ in care sa se prezinte solutiile arhitectural-urbanistice propuse, ilustrate in cadrul unui plan de situatie.

Studiul geotehnic este un raport elaborat de o firma specializata, in urma efectuarii de foraje si prelevarii de probe de sol, cu scopul stabilirii calitatii terenului si solutiei optime de proiectare a fundatiilor. Realizarea studiului geotehnic este obligatorie, conform legii.
In situatii speciale, prin certificatul de urbanism se poate impune si realizarea altor tipuri de studii, cum sunt: ridicare topografica, studiu de impact asupra mediului, studii de insertie in sit, studiu de circulatie, studiu de insorire etc.

Conform reglementarilor legale in vigoare si ca urmare a specificului amplasamentului ori a functionalitatii investitiei care urmeaza sa se realizeze, prin certificatul de urbanism pot fi stabilite mai multe tipuri de avize si acorduri care trebuiesc obtinute in vederea autorizarii unei constructii.

Acestea se refera la asigurarea, bransarea si racordarea la infrastructura edilitara (gaze naturale, apa si canalizare, alimentare cu energie electrica, energie termica, telefonizare, transport urban, salubritate), precum si la acte administrative specifice ale organismelor administratiei publice centrale sau ale serviciilor deconcentrate ale acestora (M.Ap.N., S.R.I., I.G.S.U., Direcţia de Sănătate Publică, Autoritatea Aeronautica Civila Romana, Ministerul Culturii şi Cultelor, Inspectoratul de Stat in Constructii, Administratia Domeniului Public, precoordonare retele urbane, precoordonare circulatii etc.).

Unele dintre aceste avize sau acorduri se obtin gratuit, altele au costuri care difera de la o administratie la alta. Exista si situatii in care trebuie obtinut acordul vecinilor, cum este cazul constructiilor noi, amplasate adiacent constructiilor existente sau in imediata lor vecinatate, precum si in cazul amplasarii de constructii cu alta destinatie decât cea a cladirilor invecinate.

UBERhause ofera posibilitatea unor interventii minore asupra proiectului, modificari care se efectueaza o singura data gratuit pe parcursul derularii contractului. Daca apar alte modificari asupra proiectului initial, in functie de amploarea acestora, de implicatiile asupra structurii de rezistenta a constructiei proiectate si de volumul de munca necesar, pot interveni costuri suplimentare.

UBERhause poate oferi, la cererea beneficiarului, urmatoarele documentatii:
• Arhitectura, rezistenta, instalatii termice, sanitare, electrice
• Detalii de executie pentru documentatiile livrate
• Planuri urbanistice de detaliu si zonale
• Studii geotehnice (observatii de teren, investigatii geotehnice prin executarea de foraje cu prelevare de probe de teren pentru analize de laborator geotehnic; determinarea parametrilor fizici de stare si a caracteristiclor de deformabilitate ale terenului de fundare; documentare si analiza de specialitate privind conditiile geo-structurale si geotehnice specifice zonei precum si conditiile seismologice)
• Expertize tehnice necesare in cazul alipirii la constructii existe sau interventiilor asupra unor constructii existente (extinderi, suprainaltari, consolidari, recompartimentari)

CONTINUTUL-CADRU al documentatiei tehnice pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii DTAC (PAC)

Documentatia tehnica pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii se elaboreaza de proiectanti autorizati si se dezvolta in proiectul tehnic intocmit in concordanta cu cerintele certificatului de urbanism, cu continutul avizelor, acordurilor, punctului de vedere al autoritatii pentru protectia mediului competente, precum si, dupa caz, al actului administrativ al acesteia, cerute prin certificatul de urbanism. Continutul-cadru al documentatiei tehnice pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii cuprinde opisul pieselor scrise si desenate, necesar a fi prezentate spre autorizare.

SECTIUNEA I: Piese scrise

1. Lista si semnaturile proiectantilor - se completeaza cu numele in clar si calitatea proiectantilor, precum si cu partea din proiect pentru care raspund.

2. Memoriu

• 2.1. Date generale - descrierea lucrarilor care fac obiectul proiectului pentru autorizarea lucrarilor de constructii, facându-se referiri la:
• - amplasamentul, topografia acestuia, trasarea lucrarilor;
• - clima si fenomenele naturale specifice;
• - geologia si seismicitatea;
• - categoria de importanta a obiectivului.

• 2.2. Memorii pe specialitati - descrierea lucrarilor de:
• - arhitectura;
• - structura;
• - instalatii;
• - dotari si instalatii tehnologice, dupa caz;
• - amenajari exterioare si sistematizare verticala.

• 2.3. Date si indici care caracterizeaza investitia proiectata, cuprinsi in anexa la cererea pentru autorizare:
• - suprafetele - construita desfasurata, construita la sol si utila;
• - inaltimile cladirilor si numarul de niveluri;
• - volumul constructiilor;
• - procentul de ocupare a terenului - P.O.T.;
• - coeficientul de utilizare a terenului - C.U.T.

• 2.4. Devizul general al lucrarilor, intocmit in conformitate cu prevederile legale in vigoare.

• 2.5. Anexe la memoriu
• 2.5.1. Studiul geotehnic
• 2.5.2. Referatele de verificare a documentatiei tehnice, intocmite de verificatori tehnici atestati, alesi de investitor.
• 2.5.3. Avizele si acordurile privind asigurarea, bransarea si racordarea la infrastructura edilitara, dupa caz, precum si avizele, acordurile si actele administrative specifice ale organismelor administratiei publice centrale sau ale serviciilor deconcentrate ale acestora, dupa caz, stabilite prin certificatul de urbanism conform reglementarilor legale in vigoare si ca urmare a conditiilor speciale de amplasament si/sau a functionalitatii investitiei, dupa caz, obtinute in prealabil de solicitant.
• 2.5.4. Acordul vecinilor, conform prevederilor legale in vigoare, exprimat in forma autentica, pentru constructiile noi, amplasate adiacent constructiilor existente sau in imediata lor vecinatate - si numai daca sunt necesare masuri de interventie pentru protejarea acestora -, pentru lucrari de constructii necesare in vederea schimbarii destinatiei in cladiri existente, precum si in cazul amplasarii de constructii cu alta destinatie decât cea a cladirilor invecinate.

SECTIUNEA II: Piese desenate

1.Planuri generale

• 1.1. Plan de incadrare in teritoriu - plan de incadrare in zona a lucrarii, intocmit la scarile 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000 sau 1:1.000, dupa caz, emis de oficiul de cadastru si publicitate imobiliara teritorial.

• 1.2.Plan de situatie privind amplasarea obiectivelor investitiei - plan cu reprezentarea reliefului, intocmit in sistemul de Proiectie Stereografic 1970, la scarile 1:2.000, 1:1.000, 1:500, 1:200 sau 1:100, dupa caz, vizat de oficiul de cadastru si publicitate imobiliara teritorial, pe care se vor reprezenta:
• - imobilul, identificat prin numarul cadastral, pentru care a fost emis certificatul de urbanism, descris prin totalitatea elementelor topografice determinante pentru suprafata, lungimea laturilor, unghiuri, inclusive pozitia si inaltimea la coama a calcanelor limitrofe, precum si pozitia reperelor fixe si mobile de trasare;
• - amplasarea tuturor constructiilor care se vor mentine, se vor desfiinta sau se vor construi;
• - cotele constructiilor proiectate si mentinute, pe cele trei dimensiuni (cotele + 0,00; cote de nivel; distante de amplasare; axe; cotele trotuarelor, aleilor, platformelor si altele asemenea);
• - denumirea si destinatiile fiecarui corp de constructie;
• - sistematizarea pe verticala a terenului si modul de scurgere a apelor pluviale;
• - accesele pietonale si carosabile din incinta si cladiri, plantatiile prevazute;
• - planul parcelar al tarlalei in cazul imobilelor neimprejmuite care fac obiectul legilor de restituire a proprietatii.

• 1.3.Planul privind constructiile subterane. Va cuprinde amplasarea acestora, in special a retelelor de utilitati urbane din zona amplasamentului: trasee, dimensiuni, cote de nivel privind pozitionarea caminelor - radier si capac -, si va fi redactat la scara 1:500. In cazul lipsei unor retele publice de echipare tehnico-edilitara se vor indica instalatiile proprii prevazute prin proiect, in special cele pentru alimentare cu apa si canalizare.

2. Planse pe specialitati

• 2.1. Arhitectura - Piesele desenate de arhitectura vor cuprinde plansele principale privind arhitectura fiecarui obiect, redactate la scara 1:50 sau 1:100, dupa cum urmeaza:
• - planurile cotate ale tuturor nivelurilor subterane si supraterane, cu indicarea functiunilor, dimensiunilor si a suprafetelor;
• - planurile acoperisurilor - terasa sau sarpanta -, cu indicarea pantelor de scurgere a apelor meteorice si a modului de colectare a acestora, inclusive indicarea materialelor din care se executa invelitorile;
• - sectiuni caracteristice - in special pe linia de cea mai mare panta, acolo unde este cazul -, care sa cuprinda cota ±0,00, cotele tuturor nivelurilor, inaltimile determinante ale acoperisului - cotele la coama si la cornisa -, fundatiile cladirilor invecinate la care se alatura constructiile proiectate; - toate fatadele, cu indicarea materialelor si finisajelor, inclusiv culorile, cotate si cu indicarea racordarii la nivelul terenului amenajat;
• - in situatia integrarii constructiilor intr-un front existent, se va prezenta si desfasurarea stradala prin care se va arata modul de integrare a acestora in tesutul urban existent.

• 2.2. Structura
• 2.2.1. Planul fundatiilor - se redacteaza la scara 1:50 si va releva:
• - modul de respectare a conditiilor din studiul geotehnic;
• - masurile de protejare a fundatiilor cladirilor invecinate, la care se alatura constructiile proiectate.
• 2.2.2. Detalii de fundatii
• 2.2.3. Proiect de structura complet - se prezinta pentru constructii cu mai multe subsoluri si cel putin 10 niveluri.

• 2.3. Instalatii
• 2.3.1. Schemele instalatiilor - se prezinta parametrii principali si schemele functionale ale instalatiilor proiectate.

• 2.4. Dotari si instalatii tehnologice. In situatia in care investitia urmeaza sa functioneze pe baza unor dotari si instalatii tehnologice, determinante pentru configuratia planimetrica a constructiilor, se vor prezenta:
• 2.4.1. Desene de ansamblu
• 2.4.2. Scheme ale fluxului tehnologic

NOTA: Fiecare plansa prezentata in cadrul sectiunii II "Piese desenate" va avea, in partea dreapta jos, un cartus, care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului elaborator, numarul de inmatriculare sau numarul autorizatiei, dupa caz, titlul proiectului si al plansei, numarul proiectului si al plansei, data elaborarii, numele, calitatea si semnatura elaboratorilor si ale sefului de proiect.

Proiectul tehnic (PTh)

Documentatia tehnico-economica - piese scrise si desenate -, elaborata in conditiile legii, care dezvolta documentatia tehnica, cu respectarea conditiilor impuse prin autorizatia de construire, precum si prin avizele, acordurile si actul administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului, anexe la autorizatia de construire.

Proiectul tehnic (PTh) cuprinde solutiile tehnice si economice de realizare a obiectivului de investitii, pe baza caruia se executa lucrarile de constructii autorizate.

Cuprinsul dosarelor pentru autorizare si construire

Detaliile de executie (D.E.)

Documentatii tehnice cuprinzând reprezentari grafice realizate la scarile 1:2, 1:5, 1:10, 1:20 sau, dupa caz, la alte scari grafice, in functie de necesitatile de redactare, precum si piese scrise pentru explicitarea reprezentarilor grafice, elaborate in baza proiectului tehnic si cu respectarea stricta a prevederilor acestuia, care detaliaza solutiile tehnice de alcatuire, asamblare, executare, montare si alte asemenea operatiuni, privind parti/elemente de constructie ori de instalatii aferente acesteia si care indica dimensiuni, materiale, tehnologii de executie, precum si legaturi intre elementele constructive structurale/nestructurale ale obiectivului de investitii.

Detaliile de executie, elaborate in conditiile legii si verificate pentru cerintele esentiale de calitate in constructii de catre verificatori tehnici atestati in conditiile legii, detaliaza proiectul tehnic, in vederea executarii lucrarilor de constructii autorizate.

Plata proiectelor se face achitand in avans minimum 50% din suma (la semnarea contractului) si restul la predarea documentatiilor contractate.

Daca optati pentru plata prin banca, proiectul va fi predat la prezentarea dovezii de achitare a avansului.

Toate platile se fac in lei, la cursul B.N.R. din ziua facturarii, in numerar, cu ordin de plata sau prin transfer bancar.

Planul Urbanistic Zonal (PUZ) reglementeaza dezvoltarea urbanistica a unei zone dintr-o localitate, prin corelare cu prevederile Planului Urbanistic General (PUG), acoperind mai multe funcțiuni, cum sunt cele de locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, instituții publice s.a.m.d.

Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) expliciteaza si detaliaza continutul PUZ si PUG la nivelul unuia sau mai multor obiective situate pe una ori mai multe parcele adiacente, în corelare cu functiunea predominanta si cu vecinatatile imediate ale zonei, asigurandu-se conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si echipare edilitară, sub forma de prescriptii si recomandari care se vor regasi in certificatele de urbanism eliberate pentru fiecare lot de teren construibil.

Prin PUD se pot reglementa modificari ale POT-ului (Procentul de Ocupare a Terenului), respectiv ale distantelor dintre perimetrul edificabil si limitele parcelei. De asemenea, PUD-ul poate stabili accesibilitatea la parcela, racordarea la retele edilitare, aspecte urbanistice referitoare la volumele construite si amenajarile aferente, relatii functional-estetice cu vecinatatile.

Pachetul standard de servicii de proiectare include:

• Redactare documentatie pentru obtinerea certificatului de urbanism eliberat in scop de construire
• Intocmire concept de arhitectura, incluzand pana la trei corecturi efectuate cu clientul
• Elaborare proiect pentru autorizarea construirii – D.T.A.C. (cu componentele arhitectura, structura de rezistenta si instalatii: termice, electrice, sanitare)
• Redactare documentație (memoriu, plan de situatie) pentru obtinere avize/acorduri, conform prevederilor certificatului de urbanism
• Dezvoltare D.T.A.C. in proiect tehnic pentru executia constructiei– P.Th.
• Verificare proiect de catre verificatori autorizati, conform cerintelor legale
• Inregistrare proiect la Ordinul Arhitectilor din Romania.