Certificat de urbanism

În ce situații avem nevoie de certificat de urbanism?

• de cele mai multe ori, când vrem să ridicăm o construcție pe terenul pe care îl avem în proprietate, fie că e vorba despre o clădire nouă, fie că dorim să intervenim asupra unei construcții existente, cu lucrări de extindere, mansardare, consolidare, desființări parțiale, schimbare de destinație, construire sau închidere balcoane, amplasare firme, reclame etc.
• atunci când urmează să cumpărăm un imobil și dorim să aflăm detalii despre terenul sau clădirea care ne interesează sau despre consecințele urbanistice ale respectivei achiziții
• pentru situații de intrare în legalitate, când am executat lucrări fără a avea o autorizație de construire sau nu am respectat prevederile autorizației de construire sau proiectului tehnic
• când dorim să facem modificări structurale sau nestructurale la un proiect în curs de execuție, cu autorizație valabilă
• când nu am reușit să terminăm construcția în termenele stabilite prin autorizație și dorim să continuăm sau să reluăm lucrările, fie fără, fie cu modificarea proiectului autorizat inițial
• în situații precum concesionarea de terenuri, adjudecarea prin licitație a proiectării unor lucrări publice în faza de „studiu de fezabilitate”, sau avansarea de cereri în justiție și efectuarea de operațiuni notariale privind circulația imobiliară.

Primul pas: formularea unei cereri

Cererea-tip în vederea emiterii certificatului de urbanism și precizările privind completarea acesteia se găsesc pe pagina de internet a primăriei sau la serviciul de urbanism al acesteia.

Formularul cuprinde, în principal, informații de identificare a solicitantului, respectiv a imobilului pentru care se cere certificatul de urbanism, precum și elemente care definesc scopul solicitării.

Cererea va fi însoțită de planuri cadastrale / topografice, împreună cu inventarul de coordonate și extras de carte funciară actualizat, dovada achitării taxei pentru emiterea certificatului de urbanism.

În mediul urban, această taxă poate fi de 5-9 lei pentru imobile cu suprafața de până la 500 mp, și de 9-14 lei pentru imobile cu suprafața între 500 și 1000 mp, în mediul rural acestea fiind cu 50% mai mici. Pentru prelungirea unui certificat de urbanism se achită 30% din cuantumul taxei pentru eliberarea documentului. Taxa pentru avizarea certificatului de urbanism de către comisia de urbanism și amenajarea teritoriului, de către primari sau de structurile de specialitate din cadrul consiliului județean se stabilește de consiliul local în suma de până la 15 lei, inclusiv.

În cele mai multe situații, când se depune cererea, este nevoie ca aceasta să fie însoțită și de un memoriu tehnic explicativ și un plan de situație cu marcarea propunerii de intervenție pe terenul în cauză, ambele redactate de către un proiectant.

De aceea, încă de la formularea cererii de emitere a certificatului este bine să beneficiem, în această privință, de sfaturile unui arhitect sau urbanist, care ne pot ajuta să transformăm cât mai bine intenția noastră privind imobilul deținut într-un scop clar definit.

Solicitantul certificatului de urbanism poate opta, încă din momentul redactării cererii, ca documentul să îi fie emis și comunicat fie în format scriptic, fie în format digital, prin intermediul poștei electronice.

Depunerea cererii de emitere a certificatului de urbanism este un prim demers care trebuie făcut, în relația cu administrația locală, în vederea obținerii autorizației de construire, document necesar pentru ca execuția unei construcții pe terenul deținut să poată fi făcută în mod legal.

Pasul al doilea: am primit certificatul. Cum îl citim?

Principalele informații pe care le oferă un certificat de urbanism au legătură cu regimurile juridic, economic și tehnic ale imobilului pentru care este emis documentul, prin raportare la prevederile în vigoare ale planurilor urbanistice și ale regulamentelor aferente acestora, ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate și aprobate potrivit legii.

Referitor la regimul juridic al imobilului, certificatul de urbanism va face mențiuni privind dreptul de proprietate asupra acestuia, situarea terenului în intravilan sau în extravilan, existența unor interdicții privind construirea pe teren sau a unui regim special asupra imobilului, cum ar fi includerea într-o zonă protejată sau într-o zonă în care acționează dreptul de preemțiune asupra imobilului, înscrierea în listă cuprinzând monumentele istorice, precum și alte situații prevăzute de lege.

Informațiile privind regimul economic al imobilului se referă la folosința actuală a acestuia, la destinațiile care pot fi admise în limitele prevederilor urbanistice aplicabile zonei, precum și la specificul reglementărilor fiscale.

Din punct de vedere al regimului tehnic al imobilului, prin certificatul de urbanism sunt stabilite cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite, în funcție de specificul amplasamentului. În principal, este vorba despre limite ale indicatorilor urbanistici, cum sunt procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), înălțimi minime și maxime acceptate pentru clădiri, dimensiuni minime admise ale parcelelor, elemente privind echiparea cu utilități, edificabilul admis pe parcelă, circulații și accese pietonale sau auto, parcaje necesare, alinieri față de străzi și construcții adiacente terenului.

O altă funcțiune a certificatul de urbanism este aceea de a aduce la cunoștința solicitantului condițiile necesare în vederea realizării unor investiții, tranzacții imobiliare ori a altor operațiuni imobiliare, potrivit legii.

De asemenea, prin certificatul de urbanism se comunică lista cuprinzând avizele și acordurile necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construire, fiind indicați nominal operatorii de rețele tehnico-edilitare care le vor emite. Aceste avize și acorduri se referă, în general, la asigurarea elementelor de infrastructură edilitară și branșarea la acestea, racordarea la rețeaua căilor de comunicații, securitatea la incendiu, protecția mediului, protecția civilă, sănătatea populației, alte cerințe specifice unor zone cu restricții rezultate din reglementări speciale.

Autorităților le este interzis să solicite avize sau acorduri care nu au temei tehnic și legal, prin raportare la scopul pentru care se solicită certificatul de urbanism și la tipul de lucrări necesare realizării construcțiilor.

Odată obținute, toate aceste avize și acorduri se anexează la autorizația de construire și devin parte integrantă a acesteia.

Se poate întâmpla ca unele certificate de urbanism să fie incomplete, să conțină date eronate sau să fie emise cu nerespectarea prevederilor cuprinse în documentațiile de urbanism aprobate. În astfel de situații, se angajează răspunderea disciplinară, administrativă, contravențională, civilă sau penală a emitentului, potrivit legii.

Pasul al treilea: Cerem derogări de la reglementările urbanistice aprobate?

Dacă dorim să obținem una sau mai multe derogări de la reglementările urbanistice aprobate pentru zona în care se află terenul nostru, prin certificatul de urbanism ni se poate solicita elaborarea unei alte documentații, de tip plan urbanistic zonal (PUZ) sau plan urbanistic de detaliu (PUD), prin care să justificăm și să demonstrăm că este posibilă respectiva intervenție urbanistică. Într-o astfel de situație, documentația tehnică în vederea obținerii autorizației de construire (DTAC) se va întocmi după aprobarea PUZ sau PUD.

Important de reținut: Dacă se dorește executarea unei construcții pe un teren, a avea un un certificat de urbanism nu este suficient, este nevoie de o autorizație de construire.

Pași ulteriori, după obținerea certificatului de urbanism…

• realizarea demersurilor pentru emiterea avizelor și acordurilor stabilite prin certificat, precum și a actului administrativ al autorității pentru protecția mediului
• elaborarea documentației tehnice necesare pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții (DTAC)
• depunerea documentației la administrația competentă
• emiterea autorizației de construire.