Orice persoana care este interesata in cunoasterea datelor si reglementarilor carora ii este supus un bun imobil (teren ori constructie), poate solicita eliberarea unui certificat de urbanism.

    In ce situatii avem nevoie de certificat de urbanism:

• de cele mai multe ori, cand vrem sa ridicam o constructie pe terenul pe care il avem in proprietate, fie ca e vorba despre o cladire noua, fie ca dorim sa intervenim asupra unei constructii existente, cu lucrări de extindere, mansardare, consolidare, desfiintari partiale, schimbare de destinatie, construire sau inchidere balcoane, amplasare firme, reclame etc.
• atunci cand urmeaza sa cumparam un imobil si dorim sa aflam detalii despre terenul sau cladirea care ne intereseaza sau despre consecintele urbanistice ale respectivei achizitii
• pentru situatii de intrare in legalitate, cand am executat lucrari fara a avea o autorizatie de construire sau nu am respectat prevederile autorizatiei de construire sau proiectului tehnic
• cand dorim sa facem modificari structurale sau nestructurale la un proiect in curs de executie, cu autorizatie valabila
• cand nu am reusit sa terminam constructia in termenele stabilite prin autorizatie si dorim sa continuam sau sa reluam lucrarile, fie fara, fie cu modificarea proiectului autorizat initial
• in situatii precum concesionarea de terenuri, adjudecarea prin licitatie a proiectarii unor lucrari publice in faza de "studiu de fezabilitate", sau avansarea de cereri in justitie si efectuarea de operatiuni notariale privind circulatia imobiliara.

    Primul pas: formularea unei cereri

    Cererea-tip in vederea emiterii certificatului de urbanism si precizarile privind completarea acesteia se gasesc pe pagina de internet a primariei sau la serviciul de urbanism al acesteia.

    Formularul cuprinde, in principal, informatii de identificare a solicitantului, respectiv a imobilului pentru care se cere certificatul de urbanism, precum si elemente care definesc scopul solicitarii.

    Cererea va fi insotita de planuri cadastrale / topografice, impreună cu inventarul de coordonate si extras de carte funciara actualizat, dovada achitarii taxei pentru emiterea certificatului de urbanism.

    In mediul urban, aceasta taxa poate fi de 5-9 lei pentru imobile cu suprafata de pana la 500 mp, si de 9-14 lei pentru imobile cu suprafata intre 500 si 1000 mp, in mediul rural acestea fiind cu 50% mai mici. Pentru prelungirea unui certificat de urbanism se achita 30% din cuantumul taxei pentru eliberarea documentului. Taxa pentru avizarea certificatului de urbanism de catre comisia de urbanism si amenajarea teritoriului, de catre primari sau de structurile de specialitate din cadrul consiliului județean se stabileste de consiliul local în suma de pana la 15 lei, inclusiv.

    In cele mai multe situatii, cand se depune cererea, este nevoie ca aceasta sa fie insotita si de un memoriu tehnic explicativ și un plan de situație cu marcarea propunerii de interventie pe terenul in cauza, ambele redactate de catre un proiectant.

    De aceea, inca de la formularea cererii de emitere a certificatului este bine sa beneficiem, in aceasta privinta, de sfaturile unui arhitect sau urbanist, care ne pot ajuta sa transformam cat mai bine intentia noastra privind imobilul detinut intr-un scop clar definit.

    Solicitantul certificatului de urbanism poate opta, inca din momentul redactarii cererii, ca documentul sa ii fie emis și comunicat fie in format scriptic, fie in format digital, prin intermediul postei electronice.

    Depunerea cererii de emitere a certificatului de urbanism este un prim demers care trebuie facut, in relația cu administratia locala, in vederea obtinerii autorizatiei de construire, document necesar pentru ca executia unei constructii pe terenul detinut sa poata fi facuta in mod legal.

    Pasul al doilea: am primit certificatul. Cum il citim?

    Principalele informatii pe care le ofera un certificat de urbanism au legatura cu regimurile juridic, economic si tehnic ale imobilului pentru care este emis documentul, prin raportare la prevederile in vigoare ale planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora, ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii.

    Referitor la regimul juridic al imobilului, certificatul de urbanism va face mentiuni privind dreptul de proprietate asupra acestuia, situarea terenului in intravilan sau in extravilan, existenta unor interdictii privind construirea pe teren sau a unui regim special asupra imobilului, cum ar fi includerea intr-o zona protejata sau intr-o zona in care actioneaza dreptul de preemtiune asupra imobilului, inscrierea in lista cuprinzand monumentele istorice, precum si alte situatii prevazute de lege.

    Informatiile privind regimul economic al imobilului se refera la folosinta actuala a acestuia, la destinatiile care pot fi admise in limitele prevederilor urbanistice aplicabile zonei, precum si la specificul reglementarilor fiscale.

    Din punct de vedere al regimului tehnic al imobilului, prin certificatul de urbanism sunt stabilite cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite, in functie de specificul amplasamentului. In principal, este vorba despre limite ale indicatorilor urbanistici, cum sunt procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), inaltimi minime si maxime acceptate pentru cladiri, dimensiuni minime admise ale parcelelor, elemente privind echiparea cu utilitati, edificabilul admis pe parcela, circulatii si accese pietonale sau auto, parcaje necesare, alinieri fata de strazi si constructii adiacente terenului.

    O alta functiune a certificatul de urbanism este aceea de a aduce la cunostinta solicitantului conditiile necesare in vederea realizarii unor investitii, tranzactii imobiliare ori a altor operatiuni imobiliare, potrivit legii.

    De asemenea, prin certificatul de urbanism se comunica lista cuprinzand avizele si acordurile necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de construire, fiind indicati nominal operatorii de retele tehnico-edilitare care le vor emite. Aceste avize si acorduri se refera, in general, la asigurarea elementelor de infrastructura edilitara si bransarea la acestea, racordarea la reteaua cailor de comunicatii, securitatea la incendiu, protectia mediului, protectia civila, sanatatea populatiei, alte cerinte specifice unor zone cu restrictii rezultate din reglementari speciale.

    Autoritatilor le este interzis sa solicite avize sau acorduri care nu au temei tehnic si legal, prin raportare la scopul pentru care se solicita certificatul de urbanism si la tipul de lucrari necesare realizarii constructiilor.

    Odata obtinute, toate aceste avize si acorduri se anexeaza la autorizatia de construire si devin parte integranta a acesteia.

    Se poate intampla ca unele certificate de urbanism sa fie incomplete, sa contina date eronate sau sa fie emise cu nerespectarea prevederilor cuprinse in documentatiile de urbanism aprobate. In astfel de situatii, se angajeaza raspunderea disciplinara, administrativa, contravenționala, civila sau penala a emitentului, potrivit legii.

    Pasul al treilea: Cerem derogari de la reglementarile urbanistice aprobate?

    Daca dorim sa obtinem una sau mai multe derogari de la reglementarile urbanistice aprobate pentru zona in care se afla terenul nostru, prin certificatul de urbanism ni se poate solicita elaborarea unei alte documentatii, de tip plan urbanistic zonal (PUZ) sau plan urbanistic de detaliu (PUD), prin care sa justificam si sa demonstram ca este posibila respectiva interventie urbanistica. Intr-o astfel de situatie, documentatia tehnica in vederea obtinerii autorizatiei de construire (DTAC) se va intocmi dupa aprobarea PUZ sau PUD.

    Important de retinut: Daca se doreste executarea unei constructii pe un teren, a avea un un certificat de urbanism nu este suficient, este nevoie de o autorizatie de construire.

    Pasi ulteriori, dupa obtinerea certificatului de urbanism:

• realizarea demersurilor pentru emiterea avizelor și acordurilor stabilite prin certificat, precum si a actului administrativ al autoritatii pentru protectia mediului
• elaborarea documentatiei tehnice necesare pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii (DTAC)
• depunerea documentatiei la administratia competenta
• emiterea autorizatiei de construire.